임대인 개인회생 절차는 임대인의 전체 채무를 조정하는 법적 절차입니다. 이 과정에서 임차인이 보증금을 돌려받지 못할까 우려하는 경우가 많습니다. 하지만 임차인도 ‘채권자’로서 권리를 행사할 수 있으며, 경우에 따라 보증금 전액을 회수하거나 일부 손실을 최소화할 수도 있습니다.

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임차인은 개인회생에서 ‘채권자’가 된다

임대인이 전세보증금을 돌려주지 않고 개인회생을 신청하면, 임차인은 임대인에 대해 보증금 반환청구권을 가진 채권자가 됩니다. 이 채권은 개인회생 절차에서 ‘일반채권’ 또는 ‘담보권이 있는 채권’으로 분류됩니다.

그 분류는 임차인의 대항요건과 확정일자, 전입신고, 점유 여부에 따라 달라지며, 이에 따라 회수 가능성이 달라집니다.

① 임차인이 ‘대항요건’을 갖춘 경우

다음 세 가지를 갖추었다면, 임차인은 우선변제를 받을 수 있는 권리를 가지게 됩니다.

✔전입신고

✔확정일자가 있는 임대차계약서

✔실제 거주(점유)

이 경우, 임차인의 보증금은 ‘담보권이 있는 채권’으로 간주되어 개인회생 절차와 무관하게 경매 등에서 우선적으로 회수할 수 있습니다. 예를 들어 임대주택이 경매에 넘어간다면, 보증금은 다른 채권자보다 먼저 배당받게 됩니다.

즉, 대항요건이 충족된 상태라면 개인회생 절차에 크게 흔들리지 않고 전세금 보호가 가능합니다.

② 대항요건을 갖추지 못한 경우

만약 위의 요건을 일부라도 갖추지 못한 경우, 임차인의 권리는 일반채권으로 분류되며, 다른 채권자들과 동일하게 회생 절차 내에서 일부 변제만 받게 될 수 있습니다.

예를 들어 회생계획에 따라 전체 보증금 중 30~50%만 수년간 분할 변제받고, 나머지는 면책되는 경우도 생깁니다.

따라서 대항요건이 없는 경우에는 보증금 회수에 상당한 제한이 있을 수 있으므로, 가능한 한 빨리 보증금 반환 소송, 가압류, 보증보험청구 등을 통해 대응해야 합니다.

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주택도시보증공사(HUG) 등 보증보험 가입 여부

임차인이 HUG 전세보증금 반환보증보험 등에 가입되어 있는 경우, 임대인이 보증금을 돌려주지 않더라도 보증보험사에서 대신 보증금을 지급하고, 이후 보증보험사가 임대인에게 구상권을 행사하는 구조입니다.

이 경우 임차인은 비교적 안전하게 전세금을 회수할 수 있으므로, 임대인의 개인회생 여부와 관계없이 회복 가능성이 높아집니다.

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개인회생 채권자 목록에 반드시 등록해야 함

임대인 개인회생 절차를 개시하면, 법원은 임대인에게 모든 채권자 목록을 제출하도록 요구합니다. 이 목록에 임차인의 정보가 누락되면, 나중에 변제 대상에서 제외될 수도 있으므로 주의해야 합니다.

혹시 누락되었을 경우, 임차인은 ‘채권자 이의신청’을 통해 권리를 행사할 수 있습니다. 또한, 개시 결정 전에 보증금 반환 소송을 제기해두는 것도 유리한 전략입니다.

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결론 : 임대인 개인회생이 보증금 포기를 뜻하진 않습니다

요약하자면, 임대인 개인회생을 신청하더라도 임차인의 전세보증금이 무조건 손해 보는 것은 아닙니다. 대항요건과 보증보험 여부에 따라 개인회생 절차와 별도로 보증금 전액 회수가 가능하기도 하며, 설사 일부 손해가 예상되는 경우에도 법적 대응을 통해 최소화할 수 있습니다.

이와 관련한 권리 행사 시기는 매우 중요하며, 실무적으로 복잡할 수 있기 때문에, 되도록 초기에 변호사의 조언을 받아 선제적으로 대응하는 것을 강력히 권해드립니다.